Quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật đất đai năm 2013

Căn cứ luật đất đai năm 2013, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 167 luật Đất đai năm 2013:

“…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên phải lập thành hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Trường hợp nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ điều kiện phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng này bị vô hiệu, các bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu gây thiệt hại thì bên có lỗi phải bồi thường.

Tuy nhiên, từ 01/01/2017, bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành quyền lợi của người bị vi phạm sẽ được đảm bảo hơn. Cụ thể, tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định bắt buộc công chứng nhưng bên mua đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng thì có thể gửi đơn ra Tòa án yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Khi được Toà án công nhận hiệu lực hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.