Những lưu ý khi mua đất dính quy hoạch

Thông thường khi mua nhà, đất nếu nghe “dính” đến quy hoạch thì người mua đều né tránh, bất động sản đó cũng bị mất giá theo. Tuy nhiên trên thực tế cũng có nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận việc mua đất đã được quy hoạch để chờ cơ hội thay đổi giá bán của loại đất này.

Do không tìm hiểu kỹ, nhiều người đã mua phải những khu đất nằm trong diện quy hoạch. Tuy nhiên, không phải khu đất nào nằm trong diện quy hoạch cũng gặp rủi ro.

• Quyền của người sử dụng đất thuộc quy hoạch

Tại khoản 2 Điều 49, Luật Đất đai 2013 quy định, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi mua đất nằm trong quy hoạch, người mua cần chú ý xem đối với mảnh đất trong quy hoạch đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.

• Về thời hạn thu hồi đất

Căn cứ theo khoản 3 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế.

• Mua đất thuộc diện quy hoạch thì có được đền bù không?

Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp GCN nếu trên…

Nếu người mua đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường.

• Người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường như thế nào?

Khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường theo diện tích bị thu hồi nhân với giá đất đối với loại đất thu hồi.

Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ - CP quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường như sau:

Tgt = G1 - G1/T x T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Tóm lại, gốc rễ pháp lý vẫn nằm ở Luật Đất đai, người mua đất cần tìm hiểu kỹ khu đất mình định mua để tránh rủi ro.

Khuyến nghị:

1. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, có thể văn bản pháp luật đã hết hiệu lực hoặc bị thay thế tại thời điểm tham khảo bài viết.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, hiệu quả và chính xác nhất, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH ANP theo Số điện thoại 0912 772 008 để được luật sư tư vấn đất đai nhanh chóng, chính xác nhất.

   Ngoàidịch vụ tư vấn trên theo quy định của pháp luật, Luật ANP còn tư vấn các lĩnh vực khác như: Tư vấn thừa kế, Thủ tục ly hôn có yếu tố nước ngoài, tranh chấp hợp đồng lao động, Tư vấn thừa kế đất đai có tài sản gắn liền trên đất, tranh chấp va chạm giao thông, Tư vấn thủ tục lập di chúc